Автор этих строк всегда с иронией относился к книгам и статьям, в названии которых присутствуют «шаги». «Шесть шагов к стройной фигуре» или «12 шагов к жизненному успеху» – все это как-то чересчур просто, чтобы быть правдой. С другой стороны, нельзя не признать, что многие довольно сложные задачи можно и нужно раскладывать на кусочки.
От этого в мозгах наступает прояснение, и то, что казалось непосильным, перестает выглядеть таковым. Возьмем ситуацию: имеется более-менее приличная квартира, нужно сдать ее в аренду. Пошаговая инструкция оказывается здесь самой правильной.
Шаг первый – анализ рынка.
Необходимость его очевидна: нужно знать, за сколько мы сдаем свою квартиру. Проще всего цена определяется на типовом рынке. Там все стандартно: и районы, и квартиры, и мебель в них. Риелторы говорят, что «стандартная однокомнатная квартира в спальном районе» стоит сегодня в районе 21-22 тыс. руб. в месяц. «Двушка» – 23-25. Для более дорогого сегмента все чуть сложнее: цены «плавают». Пару лет назад автор провел эксперимент: звонил в агентства и просил оценить одну и ту же квартиру. Цены называли в диапазоне $5–15 тыс. В общем, обладателю приличной недвижимости потребуется приложить больше усилий: если с типовой квартирой достаточно 2-3 телефонных звонков, то здесь придется звонить в 7-10 агентств и расспрашивать более дотошно.
Шаг второй – подготовка квартиры.
Под ней понимается, в первую очередь, ремонт и меблировка. Даже в самом нижнем ценовом сегменте ремонт лучше сделать. Слов нет, арендатора на квартиру даже в абсолютно «убитом» состоянии найти можно – вопрос в том, кто будет этот человек и сколько он заплатит. Для более-менее приличного жилья необходимость ремонта тем более очевидна. Главное здесь – не перестараться: слишком большие вложения не окупаются.
Квартира средней ценовой группы, говорит Валерия Родионова, руководитель филиала «Сивцев Вражек» компании «Новый город», должна быть отделана по «евростандарту»: ламинат или недорогой паркет на полу, белые выровненные стены. Пластиковые окна. «Средненормальная» сантехника уровня смесителей Grohe и унитазов Gustavsberg.
Если нет хорошей мебели, то и не надо: полное ее отсутствие лучше старых диванчиков, купленных еще бабушкой с ее первой получки. Единственное место, обставить которое необходимо, – кухня. Впрочем, это и в ваших интересах тоже: если доверить установку мойки и навеску полок арендатору, можно получить залив соседей снизу. Вам оно надо?
…В общем, с определенной долей условности можно сказать, что привести в порядок квартиру средней ценовой категории – это 10-12 тыс. руб. за кв. м.
Шаг третий - поиск снимающего
Тут много не скажешь: разумнее поручить это дело риелтору. Даже с учетом того, что в этом сегменте агентства берут комиссионные и с владельцев квартир (в экономе – только с арендаторов), это все равно оказывается выгоднее, чем сидеть около своей квартиры месяцами.
Шаг четвертый – выбор снимающего.
А вот тут с точностью до наоборот: полагаться на агентство не стоит. Нужно четко понимать, что риелтор заинтересован получить комиссионные, поэтому он готов привести к вам кого угодно. Фильтровать предложенных – ваша и только ваша забота.
Кого же выбрать? Во-первых, людей платежеспособных. Напомним, что банки, дающие ипотечные кредиты, больше всего интересуются формальной стороной вопроса: впечатление на них производят не растопыренные веером пальцы, а справка с работы. Арендодатель находится в похожем положении: ему точно так же нужно, чтобы человек исправно платил в течение некоторого продолжительного времени. Потребовать справку с работы вы вряд ли сможете, а вот просто расспросить и убедиться, что потенциальный снимающий трудится в стабильной компании, вполне возможно. Идеальным вариантом можно признать некоторые западные компании, которые снимают квартиры для своих сотрудников. Т. е. арендует именно фирма, и если завтра занимающий такую-то должность мистер Джонс отбудет на родину, а его место займет мистер Паркер – квартира все равно будет сниматься.
Во-вторых, напоминает Елена Голубева, управляющий компании «Хирш», надобно убедиться, что в планы человека входит снимать на долгий срок. Тот, кто делает ремонт в своей квартире и поэтому хочет пожить где-то 4-5 месяцев, вряд ли может считаться интересным клиентом. Понятно, что такой снимающий вряд ли сам скажет, что он «временный». Но если умело расспросить и сопоставить ответы, то можно такого гражданина «вычислить».
И, в-третьих, очень хотелось бы предостеречь от людей, которых один мой школьный приятель изящно называл «хитрожелтыми». Квартиру ему находит агентство недвижимости – и он сразу, на квартире же, предлагает агентство «кинуть» и заключить договор напрямую с хозяином. То, что в данной ситуации обманывают не вас, а агентство (которое, между прочим, свою работу выполнило) не должно вводить в заблуждение: человек показывает принципиальную готовность к обману. А это значит, что завтра он «кинет» вас – и не почешется.
Шаг пятый – составляем договор.
В документах, подписываемых при сдаче, должны быть четко и ясно прописаны сроки и суммы, получаемые от арендатора ежемесячно. Если договор заключается на большой срок (три года), то вряд ли разумно фиксировать сумму на все это время: цены наверняка увеличатся. Поэтому разумнее указать цену на первый год, а о дальнейшем зафиксировать, что арендная ставка будет предметом переговоров сторон.
Также ясно и недвусмысленно должно говориться о том, когда именно должны осуществляться эти платежи (5 числа каждого месяца), а также какие меры последуют в случае, если 5 число наступило, а денег нет. На агитацию снимающего в стиле «такого не будет никогда» вам «вестись» не стоит, и следует внести в договор примерно такую формулировку: если опоздание меньше недели – санкций никаких, если от недели до трех – штраф (к примеру, 1% в день), если же больше, то квартира считается освободившейся и владелец со спокойной совестью сдает ее снова.
Традиции нашего рынка также рекомендуют взять со снимающего «страховой депозит» – обычно он равен одному ежемесячному платежу. Эти деньги возвращаются снимающему после прекращения договора, при условии что с квартирой все в порядке, имущество цело и т. п.
Шаг шестой – в ходе аренды.
Статус сданной квартиры вообще двоякий. С одной стороны, это место проживания арендатора, и человек, естественно, хочет нормальной жизни, чтобы его не беспокоили. С другой стороны, квартира является имуществом сдающего – и владелец хочет быть уверенным, что с ним все в порядке.
На практике эти противоречивые стремления уживаются так. Хозяин имеет ключ. Менять замки снимающему запрещено. Даже если это сделано в каких-то чрезвычайных обстоятельствах – владелец квартиры должен получить новые ключи в кратчайшие сроки. С другой стороны, хозяин не злоупотребляет своими посещениями. В квартиру он приезжает один раз в месяц – эти приезды можно как раз совместить с получением ежемесячных платежей.
Все нарушения соглашений – по срокам платежей, по тому, кто фактически живет в квартире – должны жестко пресекаться хозяином. Снимающий должен четко понимать, что арендодатель рядом – он за всем следит.
Шаг седьмой, он же последний – расставание.
Все в этой жизни рано или поздно кончается, арендные отношения тоже. В последнюю встречу хозяин возвращает жильцу уже упоминавшийся страховой депозит, разумеется, при условии что с квартирой все в порядке. Иногда снимающие хотят не заплатить за последний месяц, мотивируя это тем, что «вы все равно должны нам деньги – вот давайте и устроим взаимозачет». Следует понимать, что поступать так – значит лишать себя единственного рычага давления на арендатора.
Состояние квартиры обычно вопросов не вызывает – тут все видно сразу. Единственное исключение – телефон: на нем могут «висеть» неоплаченные счета за междугородние разговоры. Поэтому перед последней встречей со снимающим рекомендуется прояснить этот вопрос у вашего телефонного оператора.
И самое последнее. Даже если арендатор был милейшим человеком, и вернул он вам ровно то количество ключей, которое в свое время получил от вас, лучше после его отъезда сразу же поменять замки. На всякий случай.
http://www.toflat.ru/content/view/4296/28/